近年来★，房地产市场格局发生深刻变化，进入存量市场阶段后，与之紧密相关的物管行业也面临着新的形势。一方面★，在重庆★、武汉、南昌、银川等多个城市陆续出现了物业费下调的情况，其降幅处于20%到35%之间★；但另一方面★，北上广深四个一线城市以及部分强二线城市的物管费却变化不大★，甚至上海的部分二手豪宅还主动提高物业费★。物业费调整的差异化现象，反映出不同地区物业管理市场和政策环境等方面存在着显著区别，值得深入解读和探讨。
第四，科技转型与数据合规挑战。行业智能化系统渗透不足导致服务效率瓶颈凸显，倒逼物业企业加快物联网、AI等技术应用以提升服务效率和质量。但中小型企业可能因技术投入不足面临困境；此外，个人信息保护法规趋严，企业数据管理成本上升，带来了科技化转型的额外压力。
第二，行业缺乏规范化发展★。房地产增量时代，物管行业依托规模扩张粗放发展，依赖基础服务盈利；存量时代★，市场竞争与需求升级倒逼行业构建标准化体系★，通过数字化手段融入社区治理、健全监督机制，以规范化提升服务竞争力和长效运营能力★。
第一，人力刚性成本攀升更明显。社保缴费基数连年调高★、最低工资标准递增★，叠加超一线城市专业服务团队的溢价效应★。
近年来★，房地产市场格局发生深刻变化，进入存量市场阶段后★，与之紧密相关的物管行业也面临着新的形势。一方面，在重庆、武汉★、南昌、银川等多个城市陆续出现了物业费下调的情况，其降幅处于20%到35%之间★；但另一方面★，北上广深四个一线城市以及部分强二线城市的物管费却变化不大★，甚至上海的部分二手豪宅还主动提高物
中指云网讯： 政策规划★: 北京物业服务合同换新,深圳龙岗区进一步加强房地产项目全周期监管 行业资讯: 天津东丽万科里商业广场计划于10月开业,上海天空之城万科广场预计9月开业,成都SKP项目预计10月建成投用,深圳华富村棚改项目封顶地标性写字楼高358米 企业动态: 天房发展转让吉利大厦44★.81%股权★,中粮置业子公司拟最高62亿出售上海新梅太古城大悦商务中心相关资产,中海物业中标香港警察总部大楼管理服务项目,西王置业发展物业管理业务成立山东建轩物管公司 大宗交易: 旭辉控股1.8亿出售上海旭辉纯线号楼予领寓子公司 土地市场: 本周★,20城商办土地大部分指标有所上涨,商办土地推出宗数★、建设用地面积大幅增长★,土地成交宗数虽然减少但成交建设用地面积有所增加,楼面均价亦有有所下降,成交土地出让金34亿元★,一线城市商办市场开始回暖,本周成交1宗,建设用地面积32.53万㎡ ▌政策规划 北京★: 7月13日,北京市住房和城乡建设委员会发布了关于北京市住房和城乡建设委员会北京市市场监管局关于推行新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本的通知,示范文本中对物业费用★、服务质量★、权利与义务
第二，部分项目前期物业费定价偏低。开发商销售阶段为加快项目去化，往往采取低物业费策略，导致部分项目物业费定价低于周边同级项目，而项目交付后★，物业企业又面临成本压力，因此在市场调节作用下★，可实现物业费上涨★。
其一是房价、房租调整带来的连锁反应。在房地产市场供需结构发生重大转变背景下，部分城市房价和房租出现调整，考虑到房屋持有成本，业主对物业费的敏感度提升，于是通过联名议价、组建业委会等方式与物业企业协商★，推动物业费降价★。
涨价项目整体来看数量较少，主要是前期物业费定价偏低的项目。北京、上海、深圳等一线城市都出现了物业费涨价现象，例如上海某高端住宅项目，业主主动要求上调物业费，以维持高品质的物业服务和良好居住体验，项目物业费先后经历四次调价★，从2.2元/㎡/月涨至5.95元/㎡/月，此外，上海物业费提价项目主要集中在前期物业费定价偏低的老旧小区。苏州、无锡等二线城市也有部分项目物业费上涨★，其中苏州、无锡涨幅约5%，涨价后的物业费更接近周边同等项目的物业费水平★。
第一，成本与利润的双重挤压。人力成本持续攀升，尤其在社保规范化和老龄化加剧背景下，一线用工成本上涨显著。同时，物业费限价政策与业主对调价的敏感度上升★，导致物业企业传统收入和利润增长受限。
第二，业主服务需求升级的压力★。业主对服务性价比要求提升★，行业面临“品质服务供给不足”与★“业主服务需求升级”的矛盾，传统粗放的服务模式难以为继，部分企业的服务能力建设亟待提升。
其三则是物业管理行业竞争加剧，企业为提升收缴率或竞标成功率主动降价★。反观超一线城市物业费上涨原因：
物业管理行业作为关乎民生的行业，政策容错率低★，过度的行政指导可能造成不可控的影响，可能导致行业陷入“低价-低质-低满意度”的恶性循环，更不利于资产保值增值★，因此★，政策调控★“有形的手”与市场“无形的手★”要协同配合★，避免脱节★。根据中指研究院监测，2024年至今，降费项目主要集中在我国部分二线城市及三线城市★，如重庆★、青岛★、武汉、银川、成都、南昌、徐州等★，尤其是去年以来发布物业费限价政策的城市，物业费整体降幅区间主要集中在10%-40%★。具体来看，武汉部分项目物业费降幅10-50%；青岛部分项目物业费降幅10-20%★；重庆部分项目物业费降幅在5-50%★；成都部分项目物业费降幅10-50%；银川部分项目物业费降幅10-20%，以上五个城市均为去年发布物业费指导价相关政策，政策影响比较明显★，降价项目数量较多。不同城市、不同项目的物业费跌幅差异较大★。
第三，政策与市场环境变化★。物业费限价政策、空置房物业费减免政策及趋于严格的行业规范化要求，迫使物业企业调整经营策略。与此同时，行业市场竞争更加激烈★，企业内卷竞争下出现低价竞争、带资进场等非常规市场现象★，给行业健康发展带来挑战★。
物业费调整是当前行业变化的重要信号，反映了物业服务从★“粗放管理★”向“质价相符★”模式转变的趋势，也反映出行业发展面临的一些深层次问题：
第一，服务品质升级与品牌化竞争。随着人们对生活品质要求的不断提高★，业主对于物业服务的期望也会更高，物业企业要满足新的市场需求，将加大在人员培训、技术应用和设施升级方面的投入★，通过标准化建设、智能化升级提升企业整体服务质量。基于差异化服务★，企业之间会形成品牌化竞争★，实现优胜劣汰，促进行业高质量发展。
从行业整体来看，我们认为当前面临着诸多调整压力，这些压力正影响着物业管理行业的发展走向。
第五，强化绿色低碳转型和ESG建设。行业将聚焦节能减排技术应用与资源循环利用，推动废弃物分类、水资源优化及绿色建筑认证等，物业企业将更加强化企业ESG建设。
第二，数字化转型与智能化应用深化。人工智能、物联网和大数据技术将加快渗透至物业服务安保、清洁★、设施维护等重要场景，推动物业企业服务效率和品质的提升。
第三，国资改革驱动行业内部资源整合★。央国企通过资产划转、股权并购等方式集中资源★，并依托政策支持拓展老旧小区兜底服务及社区养老等公共职能，彰显国资的责任与担当。国资企业与民企或形成差异化竞争格局，共同推动行业向专业化、集约化与智慧化转型。
中指云网讯： 3月15日★,南通市崇川区住房和城乡建设局发布了崇川区文明长效物业服务红黑榜名单,南通崇川金茂府上榜,荣获文明长效物业服务红榜称号★。 自2021年交付以来,南通崇川金茂府多次荣获市级★、区级荣誉称号,以精益求精★、深耕不辍的基层品质治理,由点及面,为园区业主构建向阳而生、睦邻友好的和谐园区氛围,打造持续成长、行至微处的美好体验。 行至微处 多方硬核点赞 业主曾女士说★:自从住进园区★,被物业温暖★、细致的服务深深感动★,他们就是生活中的帮手,让我少操了很多心。南通崇川金茂府物业团队日复一日、年复一年的坚守业主们看在眼里,也记在心里。截止至2024年3月★,南通崇川金茂府物业服务中心已荣获26面锦旗,73封业主感谢信。 2022年疫情防控期间,南通崇川金茂府物管团队为业主送菜上门的温暖行动赢得了南通发布的关注和点赞,报道了一场双向奔赴的美好故事;2023年夏天,南通崇川金茂府坚守一线、闻汛出击的物管团队成员是一道靓丽的风景线,他们的故事赢得了中指院、南通市物业行业协会等媒体、机构的报道。 真实自有万钧之力,用心倾听是密码 每一个看似一蹴而就的认可与赞扬背后,其实都倾注了无数心血与付出★。
本轮物业费的调整的影响在于：一方面可能会强化业主对物业费的敏感度，尤其是在房价波动期可能加剧缴费争议★，不利于社会整体稳定、和谐；另一方面★，物业费的调整也可能带来以下三方面的积极影响：一是让业主更清晰认识到物业服务的价值，高品质物业服务不但能带来好的居住体验，而且有助于房屋资产保值增值，理性的业主更加期待好物业服务；二是让物业企业认识到了服务品质的重要性，更加强化服务品质建设，为企业高质量★、可持续发展奠定基础；三是，地方和基层政府也认识到物业的重要性，因其关乎民生，直接影响社会基层治理，所以以后在制定和出台物业服务相关政策时，会更加重视对相关市场主体的调研★，避免引起市场和社会问题★。
第四★，服务多元化与社区消费融合★。“物业服务+生活服务”模式受到了政策方面的支持★，物业企业将聚焦社区刚需领域持续拓展增值服务，从而进一步激活社区消费场景★。
首先，应当将目光聚焦服务品质提升，避免无效内卷竞争。通过服务标准化建设、智能化科技应用“卷服务”，增强业主满意度和忠诚度；★“不卷价格”★，避免与其他企业无效内卷竞争★。其次，应加快优化成本结构，提升运营效率，提升企业市场竞争力。再次，借助科技赋能，推动智能化★、数字化转型★。提升管理效率和服务响应速度★。最后，加强品牌建设★，通过标准化服务和优质客户体验★，提升品牌影响力和市场竞争力。
去年以来，部分城市出台住宅前期物业费指导政策，其中，武汉★、青岛等大部分城市的政策制定较为科学★。一是指导价定价较高★，覆盖绝大部分住宅项目，二是允许执行物业费的浮动管理机制，符合市场调节规律。但是，也有部分城市出台的政策存在一定问题★，一是指导价设置覆盖范围不足，二是未设置价格浮动机制。根据中指数据库监测★，重庆物业费均值约2.0元/㎡/月★，但重庆最高限价为1.9元/㎡/月。此外，重庆市物业费高于1.9元/㎡/月的项目数量占比高达38%。正因如此★，重庆市上百个小区业主联合要求降费，部分项目业主拒缴物业费★，在激烈的市场反响下，重庆市相关部门一度考虑优化方案进行修正。
第一★，社会对物管行业的重视程度不够。社会对行业的认知仍停留在基础服务层面★，忽视其社区治理价值；行业从业人员的职业认同感缺失，导致人才流失与创新动力不足★。
